Kentsel dönüşüm, farklı nedenlerden ötürü zaman içinde eskimiş, yıpranmış ya da kimi durumlarda terkedilmiş, vazgeçilmiş kentsel dokunun, günün sosyo-ekonomik ve fiziksel koşulları göz önünde tutularak değiştirilmesi, dönüştürülmesi, ıslah edilmesi ve yeniden canlandırılarak kente kazandırılmasıdır. Gayrimenkul değerleme ise objektif ve tarafsız bir şekilde, bir gayrimenkule ilişkin nitelik, fayda, kullanım koşulları gibi faktörlerin değerlendirilmesi ile gayrimenkulün değerinin tespit edilmesi işlemidir. Bu çalışmada, ‘Bağdat Caddesi Kentsel Dönüşüm Projesi’, gayrimenkul değerleri ölçütlerine göre değerlendirilerek analiz edilmiştir. ‘Bağdat Caddesi Kentsel Dönüşüm Projesi’nin gerçekleştirilebilmesi ve varolan mülkiyet haklarının devam edebilmesi için, “Eşdeğerlik Yöntemi (Değerleme Esaslı Yöntem)” esasına göre çıkarılan değer haritaları ışığında gayrimenkullerin dönüşüm öncesi ve sonrası değerleri belirlenmiştir. Eşdeğerlik Yöntemi; değerleme esasına göre; bir taşınmaz malın imar düzenlemesinden önceki değeriyle düzenlemeden sonraki değerinin aynı olması üzerine kurulmuş bir yöntemdir. Eşdeğerlik yönteminin sağlanması için dönüşüm alanındaki her bir hak sahibine ait gayrimenkulün dönüşümden önceki değeri değerleme şirketleri tarafından belirlenmiştir. İskâna hazır konut ya da inşaat yapmaya hazır imar parseli yeni mal varlığı halinde değerlemeye alınmıştır. Katılım ve dağıtıma ait değerler arasında fark varsa para ödemesi ile eşdeğerlik sağlanmıştır ve arada fark varsa mal sahibi tarafından taksitler halinde ödenmiştir. Sonuç olarak kentlerin evrimsel dönüşümü olgusu, kentsel arazi değerlerini değiştirir. Arazi değerleri yükselen bölgelerde ortaya çıkan rant, kentsel alan üzerinde dönüşüm projelerinde gayrimenkul değerlerini arttırır. Mal sahiplerinin kentsel dönüşüme uğrayan mal varlıklarının değer kaybına uğramaması ve gayrimenkul değerleri açısından eşit ve makul bir kentsel dönüşüm projesinin gerçekleştirilebilmesi için Eşdeğerlik Yöntemi kullanılarak, bu bağlamda bir değerlendirme yöntemi gerçekleştirilmiştir ve analiz edilmiştir.
Anahtar Kelimeler: Kentsel Dönüşüm, Değerleme, Gayrimenkul, Eşdeğerlik Yöntemi, Arazi Değeri
|
