Kentsel dönüþüm, farklý nedenlerden ötürü zaman içinde eskimiþ, yýpranmýþ ya da kimi durumlarda terkedilmiþ, vazgeçilmiþ kentsel dokunun, günün sosyo-ekonomik ve fiziksel koþullarý göz önünde tutularak deðiþtirilmesi, dönüþtürülmesi, ýslah edilmesi ve yeniden canlandýrýlarak kente kazandýrýlmasýdýr. Gayrimenkul deðerleme ise objektif ve tarafsýz bir þekilde, bir gayrimenkule iliþkin nitelik, fayda, kullaným koþullarý gibi faktörlerin deðerlendirilmesi ile gayrimenkulün deðerinin tespit edilmesi iþlemidir. Bu çalýþmada, ‘Baðdat Caddesi Kentsel Dönüþüm Projesi’, gayrimenkul deðerleri ölçütlerine göre deðerlendirilerek analiz edilmiþtir. ‘Baðdat Caddesi Kentsel Dönüþüm Projesi’nin gerçekleþtirilebilmesi ve varolan mülkiyet haklarýnýn devam edebilmesi için, “Eþdeðerlik Yöntemi (Deðerleme Esaslý Yöntem)” esasýna göre çýkarýlan deðer haritalarý ýþýðýnda gayrimenkullerin dönüþüm öncesi ve sonrasý deðerleri belirlenmiþtir. Eþdeðerlik Yöntemi; deðerleme esasýna göre; bir taþýnmaz malýn imar düzenlemesinden önceki deðeriyle düzenlemeden sonraki deðerinin ayný olmasý üzerine kurulmuþ bir yöntemdir. Eþdeðerlik yönteminin saðlanmasý için dönüþüm alanýndaki her bir hak sahibine ait gayrimenkulün dönüþümden önceki deðeri deðerleme þirketleri tarafýndan belirlenmiþtir. Ýskâna hazýr konut ya da inþaat yapmaya hazýr imar parseli yeni mal varlýðý halinde deðerlemeye alýnmýþtýr. Katýlým ve daðýtýma ait deðerler arasýnda fark varsa para ödemesi ile eþdeðerlik saðlanmýþtýr ve arada fark varsa mal sahibi tarafýndan taksitler halinde ödenmiþtir. Sonuç olarak kentlerin evrimsel dönüþümü olgusu, kentsel arazi deðerlerini deðiþtirir. Arazi deðerleri yükselen bölgelerde ortaya çýkan rant, kentsel alan üzerinde dönüþüm projelerinde gayrimenkul deðerlerini arttýrýr. Mal sahiplerinin kentsel dönüþüme uðrayan mal varlýklarýnýn deðer kaybýna uðramamasý ve gayrimenkul deðerleri açýsýndan eþit ve makul bir kentsel dönüþüm projesinin gerçekleþtirilebilmesi için Eþdeðerlik Yöntemi kullanýlarak, bu baðlamda bir deðerlendirme yöntemi gerçekleþtirilmiþtir ve analiz edilmiþtir.
Anahtar Kelimeler: Kentsel Dönüþüm, Deðerleme, Gayrimenkul, Eþdeðerlik Yöntemi, Arazi Deðeri
|
